Стоит ли покупать залоговую квартиру?

рубрики: Продажа квартиры | Просмотров: 5,666
24 января 2009

Довольно часто во время просмотра квартиры покупатель, которому понравилось предложение, принимает твердое решение приобрести его и уже потом узнает, что понравившееся жилье было приобретено в ипотеку и в момент продажи находится в залоге у банка. Что же делать в сложившейся ситуации?

Почему продается залоговая квартира?

Продажа залогового жилья в наше время – это все чаще встречающаяся реальность. Выбранная квартира или дом могут оказаться на рынке залоговой недвижимости по множеству различных причин, причем банкротство заемщика является не самым распространенным фактором.

Не редко на продажу выставляются залоговые квартиры, которые приобретались в инвестиционных целях (можно заметить, что многие инвесторы заработали на таких операциях очень большие деньги). Но почему же продают именно сейчас? А потому, что владелец такой недвижимости уже понял, что возможноую прибыль с того или иного объекта он уже получил, дальнейшего роста цен уже не будет и лучше вложиться во что-то другое.

Другая причина, из-за которой квартиры оказываются на рынке залогового жилья это банкротство заемщика, хотя в условиях кризиса этот фактор может выйти на первое место. Как выплачивать ипотечный кредит, если нет денег?

И последняя причина — самая простая и весьма распространенная, когда заемщик просто хочет продать недвижимость, находящуюся в залоге у банка, по каким либо личным причинам. Например, переезд в другой город или страну или нужна квартира с другой площадью. Это случай такой-же как и операция с обычным жильем.

За разрешением — в банк

После того как по какой-либо причине решение о продаже залогового жилья принято, выбран риелтор, ипотечный заемщик, который является владельцем квартиры, должен получить у банка разрешение на продажу залоговой недвижимости. Обычно просто пишется заявление. Напрашивается вопрос – всегда ли банк дает положительный ответ? На сегодняшний день случаев отказа банка в таких просьбах не было. Банк, выступая как кредитор, заинтересован в том, чтобы кредит всегда погашался вовремя, однако если заемщику по какой-либо причине нужно продать залоговое имущество, то банк-кредитор не будет ему в этом мешать.

Позиция банка в подобной ситуации весьма ясна – процедура изъятия жилья за долги может растянуться на очень большой срок и намного проще иметь дело с клиентом, который добровольно соглашается продать залоговую недвижимость, чем делать это принудительно. Есть еще маленький момент – возможно, что за разрешение банка на продажу залогового жилья придется заплатить.Отношение банка к продаже залогового жилья зависит от того, в каком состоянии пребывает кредит. Если заемщик погашает свой кредит регулярно и в срок, банк постарается удержать такого клиента.В случае, если дело доходит до суда, чтобы принудительно взыскать долг заемщика, банк охотно дает разрешение на продажу. Для банка это будет означть досрочное погашение кредита.

Очень часто за досрочное погашение кредита заемщику придется заплатить штраф при таком погашении. Но есть еще один вариант продажи залоговой квартиры — переоформление кредита на другого заемщика. Для этого продавцу нужно найти покупателя, который располагает свободной суммой денег на первоначальный взнос или полную покупку. После этого заемщику нужно прийти в банк с письменным заявлением о продаже залоговой квартиры. В заявлении нужно указать о том, что залоговое жилье  приобретает потенциальный заемщик (лучше этот пункт подчеркнуть, чтобы банковские сотрудники сразу обратили на это внимание).

Что выгоднее для продавца – решать ему самому. Выбор метода продажи залогового жилья по большей части зависит от ситуации на рынке недвижимости и жизненных обстоятельств заемщика. Чем больше спрос на недвижимость и чем меньше предложений, тем больше вероятность того, что покупатели согласятся на покупку залогового жилья. Возможно, покупателю даже будет выгоднее взять квартиру с оформленным и уже с частично выплаченным ипотечным кредитом. Однако если на рынке маленький спрос и большое количество предложений, то продать залоговую квартиру будет сложнее, выходом из ситуации будет значительное снижение цены на залоговое жилье, что привлечет потенциальных покупателей из-за более низкой цены.

Сделка по продаже залоговой недвижимости

На нашем рынке сделки по продаже залоговой недвижимости не являются редким явлением, но все же специалисты считают, что технически такие операции тяжелее обычных. Сложности чаще всего возникают на предварительном этапе еще до самой сделки купли-продажи, например в поиске покупателей. Приобретение залоговой недвижимости является некоторым риском для покупателя, ведь он должен погасить кредит заемщика. Выходит, что деньги за квартиру передаются еще до подписания договора купли-продажи, поэтому требуется больше времени на проведение такой сделки.

Не каждый покупатель осознает, что означает продажа квартиры находящейся в залоге. Легко может произойти ситуация, когда он уже расплатился по кредиту заемщика, а квартира еще не перешла в его собственность.

Каждый участник конкретной сделки должен иметь четкое представление о схеме ее проведения.

Механизм сделки в целом выглядит примерно так: представим, что, покупатель найден, он передает продавцу сумму, равную долгу заемщика. Все денежные расчеты в виде предоплаты между продавцом и покупателем оформляются предварительным договором купли-продажи или же соглашением о внесении задатка или аванса. Как документы, так и проведение всех расчетов в помещении банка, является гарантией для покупателя.

За счет полученных денег от покупателя продавец погашает сумму задолженности по ипотечному кредиту в банке. Кредит погашен, после чего остается снять с залоговой квартиры ее залоговые функции. Банк снимает бремя с залоговой квартиры и дает согласие на изменение собственника недвижимости. Далее договор купли-продажи подписывают на основании новых документов и уже не залоговая квартира оформляется на нового владельца в обычном порядке.

Рассчитывать ли на скидку?

Кончно же при продаже залоговой квартиры есть ряд неудобств для покупателя, основным является то, что сделка значительно затягивается по времени, так как документы приходится регистрировать дважды. Способ расчетов, при котором покупатель передает продавцу крупную денежную сумму наличными тоже в какой-то степени является неудобством. Риском является возможный отказ продавца от сделки или снижежние рыночных цен на недвижимость.

Естественно, если принять во внимание различные риски, то покупатель может потребовать скидку от продавца залоговой квартиры. Однако все может зависеть от ситуации на рынке. В большинстве случаев можно расчитывать на скидку 3–5%, однако в условиях кризисных явлений, когда жилье быстрыми темпами сильно дешевеет, можно расчитывать на скидку 20-30%, а то и все 50%.

Особенностью сделки по продаже залогового жилья является то, что в ней кроме продавца и покупателя обязательно участвует банк-кредитор, занимющийся организацией и проведением сделки, одним из обязательных условий является заключение сделки только в этом банке. Но может быть выдвинут и ряд дополнительных требований, например участие в сделке нотариуса из банка-кредитора.

В конечном итоге, каждый сам решает, приобретать или нет залоговую квартиру. Однако специалисты в этой области считают, что риск для покупателя является минимальным.

Источник: Наш домик

Обсудить на форуме >>

ВКонтакте
FaceBook
Наш домик

Один комментарий на тему “Стоит ли покупать залоговую квартиру?”

Автор: Андрей

27.01.2010 в 14:46

Мне кажется покупка залога в большинстве случаев – это неоправданно.Не только с юридической частоты,но и в плане стоимости покупаемого залога!

Ответить

Другие статьи из раздела: Продажа квартиры