Обвал цен на недвижимость: будет или нет?

рубрики: Новости | Просмотров: 514
8 декабря 2008

Две квартиры по цене одной – это не утопия, а то, что нас ждет, причем очень скоро. Так уже было – год назад в Казахстане.

- Скажите, а почему в настоящее время недвижимость в Киеве по цене рухнула? Наши друзья продали трехкомнатную квартиру по цене гаража в Московском пригороде.

- Продам в Кременчуге, на берегу реки, в Полтавской области, квартиру общей площадью 30 кв.м. за 5 170 долларов, возможен торг.

- Продам новую квартиру в Киеве недалеко от набережной, площадью 61.5 кв.м. за 75 000 долларов. Торг.

- Продам дом на окраине Киева, 140 кв.м., за $318 350, возможен торг.

Удивлены? Нет, это не фантазии. Это всего лишь объявления о продаже недвижимости в Украине, составленные по аналогии (используя равнозначные варианты) с сегодняшними объявлениями о продаже недвижимости в Казахстане, который только начинает оправляться после обвала цен чуть больше года назад. Сравнивать сложно – ведь Казахстан по праву считается одной из богатейших стран Центральной Азии, а в Украине нефти нет. Однако сравнивать можно – ведь экономические законы работают и у нас.

 Шило и мыло

Чтобы было понятно, что сравниваем – остановимся на некоторых важных моментах, характеризующих жизнь в наших двух странах.

 Площадь Республики Казахстан приблизительно в 4,5 раза больше, чем Украины, но, при этом, густота населения на квадратный километр в Казахстане в 13 раз меньше – страна намного меньше застроена. Радуют глаза казахов и горы, и озера, и море. Что касается благосостояния населения, то в ноябре 2006 года (пик роста цен на недвижимость) в Казахстане средняя ежемесячная зарплата составляла 340 долларов США (42 452 тенге), а в Украине в это время – было 253 доллара (1277 гривен), с этой точки зрения покупательская способность казахов начала расти раньше, чем у нас.

 При всем этом, в Казахстане построено немного меньше квадратных метров для жилья на человека, чем в Украине. Если верить статистике, то например, в начале 2004 года общая площадь жилищного фонда Республики Казахстан составляла 243 млн. кв. метров, тогда как в Украине она в это же время была в четыре раза больше (1036 млн. кв. м.). При этом население в республике в три раза меньше, чем у нас. Кроме того, на 1 жителя в том же 2004 году в Казахстане приходилось 17 кв. м. (при норме 18), а в Украине – 21,6 кв. м. (при норме 26).

 В Казахстане более развито, чем у нас, индивидуальное строительство – за 2000-2003 гг. именно таким способом было построено 72,7% от общего объема домов.

 Что касается темпов строительства, то в 2005 году в Казахстане было введено в эксплуатацию 5,04 млн. кв. м. (в Украине – 7,8 млн.), а в 2006 году – 6,19 млн. кв. м. (в Украине – 8,6 млн.). А уже в 2007 в Республике Казахстан начались проблемы. В конце лета цены на ипотеку начали падать.

  Украина Республика Казахстан
Площадь 603 700 км² 2 724 900 км²
Население 46 314 736 (на 2001 год) 15 658 308 (на 2008 год)
Густота населения 76,7 чел./км² 5,7 чел./км²
ВВП за 2007 год* $182,851 млрд. $133,726 млрд.
ВВП на душу населения* $3 994  $8 835
Правительственные резервы $31,92 млрд.** $47,36 млрд.***

*Данные МВФ

**На 31 октября 2008 года

***Золотовалютный резерв Национального банка и Национального фонда РК на 5.11.2008 г.

 

В Казахстане цены росли быстрее

 

Ярким примером того, что происходило с недвижимостью Казахстана с 2000 по 2007 год, может служить цена квадратного метра жилья Алматы, которая за эти несколько лет выросла со 100-150 долларов США за кв.м. – до 3500-6000 – то есть более чем в 20 раз.

 Динамика цен на недвижимость в Алматы и Киеве. (При подготовке графика использовались данные Информационно-аналитического отдела группы компаний «Планета Оболонь», данные Казахстанской федерации недвижимости и Агентства Республики Казахстан по статистике динамики цен на жилье уровня выше среднего).

Согласно с официальными данными из Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан, средняя стоимость реализации построенного жилья превысила стоимость его строительства в 1,9 раза. Также в программе названы такие причины роста цен как покупка квартир для последующей перепродажи, необходимость сноса старых домов для строительства коммерческого жилья, склонность населения инвестировать свои средства в недвижимость, монополия отдельных застройщиков и другие такие знакомые украинцам причины.

Достаточно существенным фактором в росте цен оказалось и стремительное развитие рынка ипотечного кредитования и банковской системы в целом по примеру нескольких зарубежных моделей, вследствие чего кредиты стали доступны для большего числа заемщиков – и уже семьи со средним достатком могли позволить себе такую роскошь как жилье в кредит.

 

Изюминка банковской системы Республики Казахстан

 

Ипотечные кредиты жители республики могли получить начиная с 1998 года, причем сначала ставки были около 20% годовых, а первоначальный взнос – 40-50%. Срок кредитования был неправдоподобно маленьким – не более 5-10 лет. Но со временем ипотечное кредитование начало развиваться бешеными темпами – за каждый из трех лет, 2004, 2005 и 2006, объем ипотечных кредитов физическим лицам более чем удваивался. Не последнюю роль в этом сыграло государство, которое вовсю разрабатывало различные программы, стимулирующие рост ипотеки, в том числе по поддержке кредитования малообеспеченных слоев населения. Результат не заставил себя ждать. Уже с 2005 года ставки опустились до 10-13% годовых, первоначальный взнос снизился до 10-15% годовых, срок кредита составил в среднем 10 лет, а доля покупных в кредит квартир перевалила за 80% от общих сделок, проводимых через агентства. 

Начали функционировать и долгосрочные ипотечные облигации – Казахстанская республика первая среди всех стран СНГ занялась их выпуском. С 2001 года в стране существует Казахская ипотечная компания, которая достаточно эффективно работает, рефинансируя ипотечные кредиты. Кроме того, успешно прижилась модель рефинансирования банков-кредиторов специальными организациями, которые осуществляли выкуп прав требования и залоговых прав по предоставленным первичными кредиторами ипотечным кредитам. Большинство банков воспользовались возможностью и запустили такие программы ипотечных облигаций, снизив на 1-2% годовых стоимость ресурсов (а в случае долларовых займов и размещения облигаций за рубежом – и на все 4% годовых).

Еще один пример успешно функционирующей ипотечной программы, запущенной вследствие активного участия правительства республики в улучшении доступности жилья для населения с доходом ниже среднего, – Жилстройсбербанк, где по так называемой «немецкой модели» на специальном депозите можно накопить первоначальный взнос и занять недостающие деньги под 3,5-6,5% годовых.

Жители республики с неофициальными доходами также не испытывали проблем с получением ипотечного кредита – банки спокойно выдавали ссуды и им, правда, повышая в полтора раза сумму требуемых выплат по кредиту.

В конечном итоге райская ипотека в республике «доразвивалась» до того, что многие просто начали делать на ней бизнес: брать квартиры в кредит и использовать их не для проживания (по прямому назначению), а как источник дополнительного дохода (сдавать из расчета получения прибыли или для перепродажи).

Итак, банковская система Казахстана шла вперед настолько быстрыми темпами, что за ней не могли угнаться ни украинская, ни российская, ни система любой другой из стран СНГ. Именно поэтому Казахстан первый и ощутил на себе удар мирового финансового кризиса.

 

В Казахстане цены обвалились

 

Основой банковской системы Республики Казахстан были внешние займы – по словам премьер-министра страны, их объем даже превысил ВВП страны. Поэтому нагрянувший финансовый кризис нанес стране несколько тяжелых ударов. Сначала обвалился внутренний фондовый рынок: за две недели банковские акции умудрялись упасть на 10-15%. Второй удар случился по акциям казахстанских банков в Лондоне – например, котировки акций Альянс Банка за четыре дня снизились почти на 28%. Начала расти средняя межбанковская ставка, курс доллара пополз вверх, увеличился уровень инфляции. Национальный банк Республики Казахстан попытался ограничить внешние заимствования, сократить рост кредитных портфелей банков и побороть инфляцию путем введения новых минимальных резервных требований, увеличивающих для банков обязательный процент, который они должны резервировать по различным обязательствам в этом учреждении.

Все это происходило на фоне необходимости выплачивать 40 миллиардов долларов внешних долгов (по 3 млрд. ежеквартально, по оценкам Standard & Poor's), подорожания внешних займов и фактической невозможности их получить.

Так и получилось, что летом 2007 года казахстанские банки ощутили острый недостаток ликвидности и были вынуждены ужесточить условия выдачи ипотечных кредитов и поднять ставки с 15% до 24% годовых. Размер первоначального взноса вырос до 60%, при оценке кредитоспособности заемщиков банки перестали учитывать неофициальные доходы, ввели требования по поручительству. Кроме того, многие учреждения повысили ставки по ранее выданным кредитам и/или сократили сроки по выплате займов.

Строительные компании начали останавливать свои объекты – ведь ужесточение условий кредитования отразилось и на их собственных возможностях продолжить стройку, и на возможностях инвесторов-физлиц. И, наконец, банки в большом количестве начали продавать залоговое имущество должников по кредитам – а по данным, широко распространившимся в прессе, проблемных ипотечных кредитов у них было около 100 000. 

Все это «добило» рынок недвижимости, спрос на которую начал падать еще в конце 2005 года, когда количество заявок на покупку упало в четыре раза. И цены рухнули. Их стремительное падение не остановили даже заявления экспертов и должностных лиц, которыми кормили казахстанцев в течение года до обвала – о том, что никаких проблем не будет.

Сначала цены упали на 10%, потом на 20%, а потом и на все 50%. Рухнули цены и на особняки, за которые до этого просили по $8-9 млн. Стоимость квартир понижалась быстро и достаточно длительный период. И хотя невостребованными, например, в Алматы остались 5 млн. кв. м. жилья, из-за сложности получить кредит много людей с невысокими доходами остались без квартир.

 

А что у нас?

 

Невооруженным взглядом видно легкую недоразвитость банковской системы нашей страны, по сравнению с казахстанской. И речь идет не о том, что, например, наше Государственное Ипотечное учреждение (ГИУ) существует на три года меньше и располагает меньшими средствами. И не о том, что у нас не функционируют долгосрочные ипотечные облигации. А о том, что сходства налицо. Это и причины роста цен киевских квадратов в 15 раз, усердно муссируемые политиками; и падение спроса на рынке недвижимости с прошлого лета, и средний первоначальный взнос, который по данным компании «Простобанк Консалтинг» всего за год вырос в два раза – с 12,89% до 25,83% от оценочной стоимости жилья, не говоря уже о росте ставок по кредитам, в том числе и по выданным ранее, и попытки нашего регулятора остановить массовую выдачу ипотечных займов направо и налево в апреле 2008.

Но самое неприятное – это реальная опасность, в которой сейчас находится банковский сектор и экономика. Дело в том, что кредитный портфель всех банков по ипотеке не должен превышать 10% от ВВП – иначе любая более-менее значительная проблема в банковской сфере ударит по всей экономике страны. По данным Госкомстата, в первом квартале 2008 года ВВП составил 186,6 млрд. гривен. По данным УНИА, задолженность по ипотечным кредитам на тот же срок составила более 65 млрд.грн., из них кредиты на покупку жилья – более 50%. Как видим, опасный показатель уже превышен. В Казахстане ситуация была легче – там объем ипотечных кредитов составлял всего 5% ВВП.

Больше всех рискуют потерять в случае роста числа проблемных кредитов те банки, у которых доля ипотеки в кредитных портфелях наиболее значительна. По данным УНИА в первом квартале 2008 года более 58% всего ипотечного рынка охватывали пять банков – УкрСиббанк (18,6%), Райффайзен Банк Аваль (13%), Укрсоцбанк (12,3%), ОТП (7,8%), Приватбанк (7,2%). Впрочем, казахстанский сценарий имеет свой вариант развития событий и на этот случай.

 

Банковские кризисы друг другу близнецы?

 

Практически одновременно с обвалом рынка недвижимости среди населения Республики Казахстан началась паника. Начали распространяться слухи о банкротствах банков, о девальвации национальной валюты. Люди кинулись забирать депозиты и скупать доллары. В результате американская валюта подорожала на 20%. Правда, Нацбанк вернул курс на прежний уровень, продав $6 млрд. из резервов и погасив тем самым панику. Банки неустанным поднятием ставок по депозитам вернули деньги населения. Кроме того, регулятору Республики Казахстан удалось поддержать коммерческие банки, предотвратив их банкротства.

В конечном итоге республика с кризисом справилось. Другого варианта для страны с нефтедолларами быть не могло. Показательны в этом плане новости казахстанских банков, которые недавно наладили выпуск карт системы MasterCard, инкрустированных бриллиантами и отделанных золотом с изображением павлина для женщин и крылатого коня для мужчин.

Что касается Украины и того, что ожидает нас, то надежда на то, что банки не будут рыть сами себе ямы и не станут наводнять рынок залоговым жильем должников, как показали последние события, все-таки есть. Несмотря на то, что одни банки выкинули на рынок проблемное жилье, другие твердо обещают не делать ничего подобного. В любом случае, нам в утешение остается то, что наша банковская система не настолько развита, как казахстанская – ведь пирамиды с ипотечными облигациями у нас не функционировали. Поэтому и кризис нас хоть и заденет, но не так глобально, как Казахстан. И возможно, нефтяные доллары, которых у нас нет, нам и не понадобятся.

 

Мнение эксперта

 

Алексей Зеркалов, советник инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital:

Резкое снижение цен однозначно произойдёт на коммерческую недвижимость (офисную, торговую, и складскую) в течение следующих шести месяцев. Что касается жилой недвижимости, то падение цен этом сегменте также ожидается, но за больший промежуток времени и не такое стремительное как в коммерческой недвижимости.

Практически все объекты коммерческой недвижимость были заложены в банках для получения кредита либо на финансирование строительства объекта, либо на покупку объекта. Как правило, банки финансировали свыше 70% от стоимости покупки/строительства объектов недвижимости. Сейчас, из-за резкого ухудшения ситуации на кредитном рынке, банки начали пересматривать процентную ставку по выданным кредитам, залогом которых служит коммерческая недвижимость, в сторону увеличения, а также пересматривать оценку самой недвижимости в сторону уменьшения. В соответствии с новыми условиями, которые выдвигают банки, процентная ставка повышается на 2-4%, а залоговая стоимость недвижимости уменьшается на 20%-30%. Для собственников это настоящая катастрофа, так как с учётом новых условий, без дополнительных вложений, банки станут 100% собственниками этой недвижимости. Чтобы сохранить за собой недвижимость, собственникам придется в ближайшее время вернуть банкам до 30% кредита. Но при расчете доходности, собственник явно не учитывал, что его доля в финансировании объекта так вырастет, и возможно вряд ли бы, приобрел объект за такие деньги. При таких условиях стоимость объекта уменьшается на 20-30% за счёт собственника.

Что касается жилой недвижимости, то у банков в залоге находится менее существенный ее процент. Банки не в такой степени будут пересматривать условия кредитов, как в случае с коммерческой недвижимостью. Фундаментальное различие между коммерческой и жилой недвижимостью в том, что первая приносит доход от аренды и вследствие этого, является более ликвидной и востребованной, чем вторая, которая не приносит никаких доходов. Поэтому банки не могут пересмотреть условия так жёстко и до такой степени, чтобы сменить собственников недвижимости и не потерять при этом денег. Найти нового платёжеспособного собственника будет довольно проблематично, если учесть по каким ценам покупалась жилая недвижимость. Поэтому если кредит погашается в срок, банк вряд ли пойдёт на крайние меры. Возможно только в случае, если будут проблемы с погашением кредита. Банки заинтересованы, чтобы на рынке оставалось меньше проблемного жилья, тогда цены можно попытаться удерживать на текущем уровне, в противном случае, цены могут стремительно пойти вниз, как это случилось в Казахстане, когда банки выкинули на рынок много жилья, а спрос отсутствовал. Чтобы избежать казахстанского сценария на рынке жилой недвижимости Украины, банки уже дали понять, что они не будут наводнять рынок залоговым жильём по проблемным кредитам. Как это у них получится, посмотрим.

Обсудить на форуме >>

ВКонтакте
FaceBook
Наш домик
Ответить

Другие статьи из раздела: Новости