В этом случае покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости – землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита начиная с момента ее приобретения. Но чаще всего у нас термин ипотека применяется при решении вопросов с жилой недвижимостью.

Большинство до сих пор относится к ипотечным кредитам с большой настороженностью. Для многих условия получения ипотечного кредита кажутся слишком жесткими: отпугивают и весьма большой размер первоначального взноса, и длительность оформления, и другие тонкости, которые приводят к отказу от ипотечного кредита. Действительно, еще недавно размер собственных средств для первоначального взноса составлял не менее 30% от стоимости приобретаемой в ипотеку недвижимости, а процентная ставка по такому кредиту в зависимости от банка колебалась от 12 до 15% годовых в иностранной валюте, в национальной валюте ставка была еще выше. Кроме того, потенциальному заемщику необходимо было пройти много различных ступеней проверки кредитного комитета, что, так же отпугивало. Конечно же, все эти условия не подходили для заемщиков, что противоречило принципам долгосрочного ипотечного кредитования строящегося или приобретаемого жилья.

Ипотечные кредиты выдаются банками и условия такого кредитования у всех отличаются. Ипотечный кредит, как и любой другой, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита.

Валюта ипотечного кредита может быть как национальной, так и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам.
Предлагаемые сроки ипотеки в основном от 3 – 5 лет, до 15 – 30 лет.

Ипотечный кредит может быть классическим или аннуитетным. Что для вас лучше, выбирать вам, прочитайте про преимущества и недостатки у нас на сайте.

Сравнительный расчет поможет разобраться в разных схемах погашения кредита

Сейчас банкиры чаще всего используют две самые распространенные схемы погашения кредита. Рассмотрим их и сравним преимущества и недостатки на примере такого кредита:
Сумма кредита $ 120 000
Срок кредита 10 лет (120 месяцев)
Процентная ставка 12 % годовых (1% в месяц)

Схема 1: Классическая.
В этом варианте сумма полученного кредита (тело кредита) разбивается на равные части и выплачивается каждый месяц:      $ 120 000 / 120 месяцев = $ 1000/ месяц. 

Проценты начисляются ежемесячно на остаток тела кредита: 

За первый месяц $ 1200 (1% от 120 000). Всего выплатить: $ 2200 ($ 1000 тело + $ 1200 проценты)
За второй месяц $ 1190 (1 % от 119 000). Всего выплатить: $ 2190 ($ 1000 тело + $ 1190 проценты)
…………………………………………………..
За сто девятнадцатый месяц $ 20 (1 % от $ 2000) Всего выплатить: $ 1020 ($ 1000 тело + $ 20 проценты)
За сто двадцатый месяц $ 10 (1 % от последней тысячи долларов) Всего выплатить: $ 1010 ($ 1000 тело + $ 10 проценты)

Схема 2: Аннуитетная.
Ее отличает то, что вся сумма кредита и начисленных процентов выплачивается равными частями ежемесячно. 

Эта сумма аннуитетного платежа, а также содержание в ней тела кредита и начисленных процентов рассчитываются по специальным финансовым формулам, которые учитывают стоимость денег в будущем.

На нашем примере: 

За первый месяц всего выплатить: $ 1721,65 ($ 526,65 тело + $ 1200 проценты)
За второй месяц всего выплатить: $ 1721,65 ($526,87 тело + $ 1194,78 проценты)
…………………………………………………..
За сто девятнадцатый месяц всего выплатить: $ 1721,65 ($ 1687,73 тело + $ 33,92 проценты)
За сто двадцатый месяц всего выплатить: $ 1721,65 ($1704,61 тело + $ 17,05 проценты)

Если подсчитать расходы на выплату процентов за все 10 лет кредитования, то у нас получатся следующие цифры:

При классической схеме погашения заплатить банку придется $ 72 600, что составит 60,5 % от начальной суммы кредита.
При аннуитетной схеме погашения придется заплатить $ 86 598, что составит 72,16 % от начальной суммы кредита.

Из этих расчетов видно, что разница составит $ 14 000, что достаточно существенно: 11,7 % от суммы кредита. Она получается из-за того, что при аннуитетной схеме тело кредита выплачивается медленнее, т. е. остаток выходит больше. А на остаток, соответственно, и начисляются проценты.

Аннуитетная схема получается несколько удобнее, потому что платежи всегда одинаковы, но обходится дороже. Ее удобно использовать при кредитах на небольшие суммы и на короткий срок.

При длительных кредитах на большие суммы (например, ипотечных), следует стремиться получить классическую схему погашения.

В первую очередь, стоит учитывать, что прийти к консенсусу банку и ипотекодержателю будет куда легче, если последний открыто покажет свою готовность участвовать в процессе погашения кредита. Если вы не можете платить по счетам, не стоит ждать, когда вас будут разыскивать и требовать возврата денег. Даже с человеческой точки зрения трудно не согласиться, что лучший обмен информацией происходит там, где обе стороны играют открыто, не скрываясь.

Лучше еще до того, как вы уже понимаете, что не сможете погасить следующий платеж, идти в банк и обсуждать вопрос, потому как добросовестные заемщики вправе рассчитывать на поддержку, нежели те, кто регулярно имеет просрочки.

Во-вторых, следует помнить, что каждый банк заинтересован не в объекте ипотеки, а, прежде всего, в возмещении денежных средств. Поэтому банковские работники будут стараться делать все возможное с их стороны, чтобы помочь заемщику преодолеть трудную ситуацию и помогут найти оптимальную схему для выплаты кредита. Что могут предложить?

Кредитные каникулы. На время каникул разрешается не погашать тело кредита, а платить только проценты. Если у вас не аннуитентный платеж, то можно существенно сэкономить на платежах. Кредитная история клиента будет играть здесь немаловажную роль. В случае положительной динамики по выплате кредитов банк обязательно найдет способ поддержать платежеспособного клиента, у которого возникли временные проблемы. Обычно каникулы могут длиться порядка шести месяцев. Однако некоторые банки в период кризиса идут на дополнительные сроки. Могут просить предоставить дополнительный залог, как то другая квартира или автомобиль.

Переоформление кредита на больший срок. В таком случае будут пересчитаны суммы платежей с уменьшением ежемесячных выплат. Важным моментом является предельный возраст платежеспособности клиента. Как правило, согласно требованиям банка, кредитный договор может быть заключен до пенсионного возраста заемщика. Например, если ипотеку оформила женщина 46 лет, которая взяла кредит год назад на 10 лет, однако хочет максимально переоформить сроки ипотеки, то это ей удастся для большинства банков максимум на 20 лет. Однако суммы платежей в таком случае ощутимо уменьшатся, что облегчит выплату кредита.

Кроме того, банки могут предложить изменить валюту займа с иностранной на национальную: в период падения гривны это может быть экономически целесообразным. Можно перейти с обычной схемы погашения кредита на аннуитентную, если это решит проблему. Банки могут попросить выступить дополнительного поручителя. Банк может приостановить начисление штрафов и пени в индивидуальном порядке. Также могут предложить схемы, описание которых не является предметом этой статьи. Словом, нужно искать способы погашения кредита совместно с банком.

В конце концов, можно попытаться продать самому заложенный в банке объект и таким образом с ним рассчитаться. Однако если ситуация не столь критическая, учитывая обвал цен и трудности с реализацией недвижимости, лучше пересмотреть свои взаимоотношения с банком и сохранить по возможности свое жилье. Тем более, что эксперты прогнозируют в 2010 году рост цен на недвижимость в связи с отсроченным спросом из-за кризиса.